O que ocorre se o locador exigir a devolução do imóvel antes do término do contrato?
O locador não pode encerrar o contrato de aluguel antes do prazo determinado conforme artigo 4° da Lei 8245/91 que trata dos contratos de alugueis, porém existem alguns casos específicos que permitem o término antecipado, como por exemplo, a falta de pagamento do aluguel, a morte de uma das partes, a venda do imóvel (autorizada apenas mediante prévio aviso com prazo mínimo de 90 dias), se o inquilino praticar algum ato que venha a infringir o contrato ou a lei, caso seja necessário a realização de reparos urgentes que comprometem a estrutura do imóvel e impedem a moradia (determinados pela Prefeitura) e por fim se existir um acordo entre o inquilino e o locador em que ambos concordem com o fim do contrato por motivos pessoais, desde que ninguém fique prejudicado (ver artigo 9° da Lei 8245/91).
Logo caso o locador solicite a entrega do imóvel antes do final do prazo determinado, o inquilino não precisa atendê-lo, sendo seu direito permanecer até o prazo estipulado, com exceção das hipóteses listadas. No entanto existem contratos que não possuem um prazo determinado e neste caso as regras mudam, pois o locador pode exigir a devolução do imóvel em contratos com prazo indeterminado, por isto é importante saber de que tipo de contrato estamos falando para saber qual regra deve ser aplicada. Para defini-los podemos entender que os com prazo determinado possuem uma data estipulada para o término; enquanto os com prazo indeterminado vão vigorar até que uma das partes (locador ou inquilino) solicite o seu término, porém todos os contratos por prazo determinado podem ter sua natureza modificada para indeterminados, se após a data de encerramento o inquilino permaneça no imóvel, sem manifestação contrária do locador, conforme artigo 46 e 47 da Lei 8245/91.
Neste caso existem duas possibilidades, se o contrato foi inicialmente estipulado com prazo igual ou superior a trinta meses e o inquilino permaneceu no imóvel após o encerramento deste prazo por mais de um mês fazendo com que o contrato se tornasse indeterminado, o proprietário pode exigir a devolução do imóvel se realizar a comunicação ao inquilino com trinta dias de antecedência conforme artigo 6° da Lei 8245/91. Caso o aviso prévio não seja feito pelo locador o inquilino terá direito a receber uma indenização correspondente a um mês de aluguel somado a encargos que podem ser gerados pelo fim repentino do contrato. Lembrando que se o inquilino desocupar o imóvel antes do prazo solicitado ele deverá pagar apenas um aluguel correspondente aos dias que ficou no imóvel com base no artigo 409 do Código Civil.
A outra possibilidade ocorre quando o contrato inicial era inferior a trinta meses, neste caso se o inquilino permanecer no imóvel fazendo com que o contrato se torne indeterminado as regras para o término do contrato mudam, pois o proprietário só poderá exigir a devolução do imóvel mediante uma justificativa pautada no artigo 49 da Lei 8245/91, que estipula as mesmas justificativas do primeiro parágrafo deste texto junto a outros casos específicos (veja artigo na integra abaixo). Por este motivo o contrato deve ser observado com cautela quando o proprietário exigir a devolução do imóvel, mas independente do contrato a Lei 8245/91 deve ser a base para a construção das regras que norteiam a relação entre o inquilino e o proprietário.
Grande abraço
Jonatan Tostes
Lei 8245/91 - Data de postagem 17/02/2019
47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.